4.5. Rynek mieszkaniowy

Sytuacja na rynku nieruchomości w 2014 w Polsce była uwarunkowana, podobnie jak w roku 2013, powolnym, ale stabilnym rozwojem gospodarczym oraz utrzymywaniem przez Radę Polityki Pieniężnej stóp procentowych na stosunkowo niskim poziomie. W związku z tym banki złagodziły politykę kredytową, co znalazło odzwierciedlenie we wzroście atrakcyjności oferty kredytów hipotecznych.

W 2014 roku na polskim rynku kredytów hipotecznych, pomimo wprowadzenia znaczących zmian regulacyjnych, nie zaszła rynkowa rewolucja. Mimo że Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego zmieniła przepisy regulujące zasady udzielania kredytów w Polsce, od momentu jej wprowadzenia nie zauważono znaczących zmian na rynku nieruchomości, a co za tym idzie na rynku kredytów hipotecznych. Pomimo ustanowienia obowiązkowego wkładu własnego na poziomie minimum 5% w przypadku każdego kredytu hipotecznego, zwiększyła się liczba aplikantów posiadających zdolność kredytową (spowodowane to było w dużej mierze wydłużeniem maksymalnego okresu spłaty kredytu na potrzeby kalkulacji zdolności kredytowej z 25 do 30 lat).

Dodatkowo ograniczono możliwość zaciągania kredytów walutowych. Od 1 lipca 2014 roku wyłącznie osoby zarabiające w danej walucie mogą ubiegać się o tego typu kredyt.

Istotną zmianą na rynku mieszkaniowym miał być program rządowy „Mieszkanie dla Młodych”. Niestety nie zrewolucjonizował on, tak znacznie jak oczekiwano, sytuacji na rynku kredytów hipotecznych, ponieważ odnosił się wyłącznie do nieruchomości rynku pierwotnego, które nie zawsze interesowały osoby poniżej 35 roku życia m.in. ze względu na to, iż w nie były one dostępne w mniejszych miastach.

W 2014 roku Rada Polityki Pieniężnej ustabilizowała stopy procentowe na niskim poziomie. Stopa referencyjna wyniosła 2%, a stopa WIBOR 3M w listopadzie 2014 roku była niższa niż 2%, by w grudniu ostatecznie osiągnąć 2,1%. W konsekwencji zaciągnięcie kredytu (m.in. hipotecznego) wiązało się z bardzo niskimi kosztami dla kredytobiorców, którzy z powodu niskich stóp procentowych oraz korzystniejszej oferty kredytowej osiągali wyższą zdolność kredytową.

Ostateczną zmianą było wprowadzenie w grudniu 2014 roku tak zwanej odwróconej hipoteki. Jest to kredyt przeznaczony dla osób posiadających tytuł prawny do nieruchomości, na którą wnosi się hipotekę zabezpieczającą pożyczkę udzieloną osobie zainteresowanej. Jednak na rynku kredytowym w Polsce żaden bank nie wprowadził jeszcze do swojej oferty odwróconej hipoteki.

Sytuacja na rynku nieruchomości prywatnych

Na rynku nieruchomości prywatnych w 2014 roku można było zaobserwować wzrost popytu na mieszkania oraz niewielki wzrost, a następnie ustabilizowanie się poziomu cen za metr kwadratowy – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Realizację zapotrzebowania na mieszkania ułatwił z pewnością rządowy program „Mieszkania dla Młodych”, pomimo wprowadzenia Rekomendacji S, która mogła stanowić potencjalną przeszkodę w uzyskaniu kredytu hipotecznego. Zauważalna była potrzeba zakupu mieszkania o podwyższonym standardzie i w prestiżowej lokalizacji. Największą popularnością cieszyły się mieszkania o średniej powierzchni pomiędzy 40m² a 50m².

W 2015 roku w dalszym ciągu planowane jest wdrażanie rozporządzeń Rekomendacji S, wśród których znalazł się między innymi wzrost wkładu własnego o dodatkowe 5% (do wysokości 10% wartości nieruchomości). Planowane jest także uatrakcyjnienie programu „Mieszkanie dla Młodych”, poprzez zwiększenie dopłat do wkładu własnego do 20% wartości nieruchomości dla rodzin z dwojgiem dzieci, oraz do 25% dla rodzin liczniejszych, przy jednoczesnej zmianie powierzchni nieruchomości kwalifikującej do udziału w programie z 50m² na 65m². Rada Polityki Pieniężnej ma także zamiar wprowadzić kolejne obniżki stóp procentowych celem stymulacji konsumpcji i inwestycji.

Poniższe wykresy przedstawiają spodziewaną dynamikę kredytów hipotecznych w Polsce oraz na rynkach czeskim i słowackim, na których działa mBank.

 

 

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych KNF i raportu Deloitte CE Banking Outlook. North-South Divide on the Road to Recovery (Wrzesień 2014).

Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych

W 2014 roku polski popyt na usługi handlowe oraz te związane z pracą biurową wzrósł poprzez zwiększenie konsumpcji w kraju oraz rozwój polskich spółek. Zapotrzebowanie na nowe powierzchnie komercyjne, w szczególności usługowe, było bardzo duże. Inwestorów interesowały szczególnie nieruchomości o wysokim standardzie. Największe udziały w rynku nieruchomości komercyjnych miały kolejno powierzchnie biurowe, handlowe i przemysłowe. Liczba transakcji w tych obszarach wzrosła o około 10% w porównaniu do roku 2013.

Po raz pierwszy od 2000 roku, podaż nieruchomości biurowych w 2014 roku była wyższa od popytu. Na uwagę zasługuje w szczególności liczba nowych inwestycji w tym obszarze. Zaostrzyło to już wysoką konkurencję, również w obszarze cenowym, i zachęciło inwestorów do lokowania kapitału w nieruchomości tego rodzaju, lecz nie wystarczyło, aby popyt całkowicie zrównoważył podaż. Na koniec 2014 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej w Polsce wyniosły 7,5 mln m², natomiast zasoby pustostanów w Warszawie i na rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Łódź, Poznań, Katowice) osiągnęły poziom 776 800 m², przy współczynniku pustostanów na poziomie 15,5% w Warszawie. Prognozowany wskaźnik pustostanów w Warszawie ma osiągnąć poziom 20% w 2015 roku, co wskazuje na negatywną tendencję na rynku nieruchomości biurowych.

W obszarze nieruchomości usługowych zaobserwować można wciąż wzrastające zapotrzebowanie na powierzchnię w centrach handlowych. Wiele rodzajów handlu detalicznego, odbywających się dotychczas poza centrami handlowymi, przenosi się tam ze względu na możliwość łatwiejszego i szybszego dotarcia do klientów. Wciąż planowane są nowe inwestycje w wielkopowierzchniowe obiekty usługowe, które cieszą się zainteresowaniem zarówno potencjalnych najemców, jak i ich klientów, mimo że całkowite zasoby w tym sektorze stanowią aż 11,5 mln m². Nowa podaż w 2014 roku wyniosła 460 tys. m², natomiast 850 tys. m² jest obecnie w trakcie budowy.

Nieruchomości przemysłowe w roku 2014 przeżywały rozkwit podobny do tego sprzed sześciu lat. Popyt na powierzchnię tego typu był o połowę większy niż w roku poprzednim, a podaż w stosunku rocznym wzrosła o około 30%, co można ocenić jako rekordowo udany wynik dla tej części rynku.

Co istotne, choć najwyższe obroty nieruchomościami komercyjnymi nadal notowano w największych polskich aglomeracjach, to jest w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku, ze względu na niższe koszty powierzchni i budowy coraz większym zainteresowaniem cieszyły się również mniejsze miasta (100-400 tys. mieszkańców). Jest to pozytywny sygnał z perspektywy demograficznej, ponieważ może to odwrócić występującą obecnie tendencję migracji ze wsi i małych miast wyłącznie do największych aglomeracji.

W roku 2015 i latach następnych można spodziewać się, iż tendencje występujące na rynku nieruchomości komercyjnych utrzymają się. Wspomniane plany dalszego obniżania stóp procentowych zagwarantują inwestorom relatywnie niskie koszty nabycia lokali usługowych, biurowych oraz przemysłowych.

Dane dotyczące rynku nieruchomości komercyjnych pochodzą z raportu Knight Frank Rynek Nieruchomości Komercyjnych w Polsce - Styczeń 2015.